http://video.mynet.com/albeymeta/Mevlid-i-Serif/207215.swf

Mevlid-i Şerif | video.mynet.com

İnşaat öncesi yapılması gereken işlemleri ve gerekli belgeleri biliyor musunuz?

 Eğer siz de arsanızı aldınız ve üzerine inşaat yapmayı planlıyorsanız bu rehber tam size göre Yapı Ruhsatı Almak İçin Gerekli Belgeler:

 • İmar durumu belgesi

• Tapu sureti

• Çap sureti

 • Ruhsat dilekçesi

• Yola terk var ise terkli tapu sureti

• Aplikasyon krokisi

 • 5 adet Mimari proje (T.M.M.O. vize alınacak)

• 5 adet Betonarme projesi (T.M.M.O. vize alınacak)

• 5 adet Elektrik projesi (T.M.M.O. vize alınacak)

• 5 adet Makine tesisat projesi (T.M.M.O. vize alınacak)

• Mal sahibi Taahhütnamesi (Noterden)

 • T.U.S. Taahhütnamesi (Noterden)

• Sürveyan Taahhütnamesi (Noterden)

• Har. Müh. Aplikasyon Taahhütnamesi (Noterden)

• T.U.S. Büro Tescil Belgesi

 • Mimar Büro Tescil Belgesi

 • Zemin Etüd Raporu (T.M.M.O. vize alınacak) İmar Durumu İmar durumu başvurusu yapabilmek için, ilgili parselin sahibi ya da hissedarı olmanız gerekir. Öncelikle elinizde bir çap örneği belgesi, yani kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren belgenin olması gerekir. Bu belge ve bir dilekçe ile yanınıza tapunuzu da alarak belediyeye imar durumunuzu almak için başvurabilirsiniz. Röperli Kroki Röperli krokiye ihtiyacınız olacaktır bunu da Tapu Kadastro Müdürlüğünden alabilirsiniz. Rölevelerin tanzimi Belediye Harita Müdürlüğü’ne gidip, imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ve arazi-yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi alınır. Jeoteknik rapor Sahip veya hissedarı olduğunuz parsele ait zemin jeoteknik raporu lazımdır. Bunu bir jeoloji mühendisinden alabilirsiniz. Aynı şekilde bir üniversite tarafından hazırlanmış da olabilir. Trafo belgesi Trafo Belgesini parsel hangisine bağlıysa o elektrik dağıtım müessesesinden almanız gerekir. Eğer üzerinde eski eser varsa Parselin üzerinde tescil edilmiş eski eser varsa, ya da planında kurul kararı alınması gerekiyorsa “Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu” na başvurmalı ve projeyi bu kurula onaylatmanız gerekir. Projeler Hazırladığınız bu belgeler üzerinden çalışılarak mimari, statik, kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projelerini hazırlatmanız gerekir. Bu projeler serbest bir mimar ve mühendis tarafından yapılabilir. Bu projeleri belediyeye götürmeden önce yeterli yangın tedbiri olup olmadığını kontrol etmek için İtfaiye Müdürlüğüne, kanal bağlantısı kontrolü için SKİ’ye, sığınak için de Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğüne onaylatmanız gerekir. Projelerin belediyeye sunumu Büyükşehir Belediye Başkanlığı tescil bürosu tarafından tescil edilen projeleri belediyeye sunup tasdik almanız gerekmektedir. Parselde eski yapı varsa yıkılması gerekir Yapı ruhsatı almanız için sahip olduğunuz parselde eğer varsa boş durumdaki mevcut yapıyı yıktırmanız gerekir. Yıkım işleminden önce mutlaka binadaki elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarını kestirmeniz gerekir. Eğer varsa daha önceki yıllardan kalan emlak vergisi borçlarını kapatmalısınız. Yıkım için ruhsatı mühendis veya mimar düzenler. Yapı ruhsatı Daha önce hazırlatıp Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’ne onaylattığınız statik, elektrik, kalorifer, ısı yalıtımı projelerine uygun bir biçimde, Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat ruhsatı harcı ve otopark bedeli ödemeniz gerekmektedir. Buna ek olarak serbest bir mimar ya da inşaat mühendisinin teknik uygulama sorumluluk belgesi sunması gerekir. Bunun da onaylanmasının ardından yapı ruhsatı düzenlenir. Hisseli parsellerde inşaat koşulları Yapı ruhsatı başvurusunda tüm hissedarların izni (muvaffakatı) aranır. Tabi bu ancak parsellerin imar planına uygun olması durumunda geçerlidir. Eğer özel ifraza tabi hisseli parseller söz konusu ise, imar planına uygun kadastral imar parseli oluşması şarttır. Her hissedarın noterden tescilli muvaffakatı, tapu senedi (arsaya hissedar olduğunun kanıtı olmak üzere), arsaya ilişkin çap örneği (kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ile belediyeye başvurması şarttır. ALTYAPI Altyapı hizmetleri şunlardır: Kanal, su, PTT, elektrik, doğalgaz ve yol. Kanal: Parsel ile ilgili atık su projesi İSKİ Genel Müdürlüğü’ne onaylatılır. Onaylanan bu projeye göre binaya atık su bağlantısı yapılır. Bu bağlantı Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak yapılmalıdır. Yol: Kadastrol yol belediye tarafından yapılır. İmar yolu ise yola cepheli parselin sahibi tarafından yaptırılır. Bu yollar Belediye Fen İşleri Müdürlüğü tarafından kontrol edilir. Bu yollar araziye Belediye Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan yol profiline göre uygulanır. Parselin sahipleri tarafından yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 23. maddesine tabi olan yollardır. Ama Belediye tarafından yapılması gereken yollar için de, yola cephesi olan parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. Bu iştirak payının yüzde ellisi yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yüzde ellisi ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Ayrıca eğer yapılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyorsa her parselden yüzde yüzü alınır, yani iki kat ödeme yapılmış olur. Su: İnşaatın sahibi Su İşleri ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. Eğer inşaat devam ediyorsa SKİ Şebeke Şefliği binaya geçici su bağlantısı yapar. İnşaat bittiği zaman ise abonelik işlemleri yapılır. Elektrik: İnşaat sahipleri Türk Elektrik Kurumu ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni almanız gerekmektedir. Türkiye Elektrik Kurumu denetiminde bağlantı uygulanır. PTT: PTT, bağlantı işlerini kendi teknik koşullarına göre yapar. Eğer herhangi bir kazı yapılması gerekiyorsa, belediyeden kazı ruhsatı almanız gerekmektedir. Doğalgaz: Her şehirde farklı olabilen ilgili doğalgaz kurumu, kendi koşullarına göre bağlantıyı yapar. Yapılan bu bağlantı işlemleri o şehrin Büyükşehir Belediyesi ile doğalgaz firmasının kendi aralarında yaptıkları protokol çerçevesinde yürütülür. Bunun yanı sıra ilçe belediyelerine de bilgi vermeniz gerekmektedir.

Ev sahibi misiniz? Peki, bir ev sahibi olarak haklarınızı biliyor ve uyguluyor musunuz?

İşte mal sahiplerinin kira vergisi konusunda dikkat etmesi gereken noktalar İşte kira gelirleri ile ilgili püf noktaları;

1) Kendisi de kiracı olan ev sahipleri için Kişi sahibi olduğu konutu kiraya verip kendisi de başka bir evde kiracı olarak oturabilir. Bu durumda olanlar için özel avantajlar söz konusu olabilir.

Bunlar; 1. Mal sahibi, kira gelirlerini vergi dairesine beyan etmek zorunda.

2. Kira gelirini beyan ederken, ödediği kirayı, aldığı kiradan düşüp, hiç vergi ödemeyebilir.

3. Ödediği kirayı, aldığı kiradan düşmek isteyenlerin “gerçek gider” yöntemini seçmeleri gerekiyor.

 4. Daha önce, konut kira gelirini beyan edenler, “götürü gider” yöntemini seçmişlerse, iki yıl süre ile bu yöntemden vazgeçemezler.

 2) Yurtdışından kira ödeyenler için Yurtdışında oturdukları eve kira ödeyenler, Türkiye’deki evlerinden kira geliri elde ediyorlarsa, “gerçek gider” yöntemini seçmek suretiyle, yurt dışında ödedikleri kirayı, Türkiye’de tahsil ettikleri konut kirasından mahsup edebilirler. Böyle olunca, büyük bir olasılıkla Türkiye’de hiç vergi ödenmez.

3) Yeni ev alanlar için Kiraya verdikleri evi yeni almış olanlar; Satın aldıkları yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin yüzde 5′ini, o evden aldıkları kira gelirinden düşüp, hiç vergi ödemeyebilirler.

4) Kredi ile gayrimenkul alanlar için Kiraya verdikleri evi ya da işyerini, banka kredisi kullanmak suretiyle alanlar, beyan edecekleri kira gelirinden, ödedikleri faizi düşebilirler.

5) Kiracı stopajı yatırmazsa… Mal sahibi açısından hiçbir şey olmaz! Nedenine gelince, kiracının yüzde 20 stopajı vergi dairesine beyan etmemesi ya da ödememesi yönünden, mal sahibinin hiçbir sorumluluğu yok. Mal sahibi, beyanname verdiğinde, yüzde 20 stopajı (vergi dairesine yatırılmamış olsa dahi) hesaplanan gelir vergisinden mahsup edebilecek. Ancak, “vergi iadesi” talebinde, stopajın ödenmiş olması koşulu aranıyor. * Kredili aldığı yeni evi kiraya verene vergi yok Bu durumda olanlar, konut kira gelirlerini beyan edecekler ancak “gerçek gider” yöntemini seçmek suretiyle, hiç vergi ödemeyecekler. Aldıkları konut kirası tutarından; 1. Bankaya ödedikleri konut kredisini 2. Yeni evin satın alma bedelinin yüzde 5′ini düşecek, sonuçta hiç vergi ödemeyecekler.

 İşte size konut alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğine dair özel bir rehber…

  Ev sahibi olmak hemen hepimizin hedeflerinden biridir. İster ikinci el, ister proje aşamasında konut alın, mutlaka ki değerlendirmeniz gereken bir çok konu ve dikkatli olmanız gereken bazı unsurlar var. İşte konut alımı sırasında önceden düşünmeniz ve araştırmanız gereken bazı öğeleri sizler için derledik. Konut seçiminde ilk düşüneceğiniz konu alacağınız konutun amaca uygunluğu. Yatırım amaçlı mı, yoksa yaşamak için mi konut alıyorsunuz. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız mutlaka ki az maliyetle yüksek getiri almak sizin için en önemli konu. Eğer amacınız satın aldığınız konutta yaşamak ise konutun bulunduğu çevre ve kalitesi, çocuğunuz varsa okula mesafesi, arabanız varsa otoparkının olup olmaması gibi bir çok farklı etken seçiminize yön verecektir. Tabi bir de işin hukuki yönleri var. Hukuki Değerlendirme Konutun tapusu tek kişi üzerine mi yoksa ortaklı mı? Kullanım hakkı ve irtifa durumu nedir? Kat İrtifakı bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Dolayısıyla kat mülkiyetinden söz ederken, tamamlanmış bir yapının daire, büro, dükkan, depo, kat gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkından bahsediyoruz. Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda sizin hisseniz arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre cins değişikliği yapılmamış demektir. Ayrıca bu konut iskansız da olabilir. Bu konuyu mutlaka önceden araştırmanız gerekir. Ayrıca unutmamanız gerekir ki, konutunuzu kredi ile almayı planlıyorsanız, konut Kredisi sadece kat irtifakı / kat mülkiyeti alınmış konutlara verilmektedir. Araştırmanız gereken bir diğer konu da tapu kaydında konut üzerinde herhangi bir kısıtlılık hali bulunup bulunmadığı. Tapu dairesinden öğrenebileceğiniz bu bilgiyle almayı düşündüğünüz konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri varsa satın alma durumunda çeşitli problemlerle karşılaşmanız kaçınılmazdır. Ayrıca düşünmeniz gereken bir diğer konu da, varsa, konut içinde ikamet etmekte olan kiracılarla ilgilidir. Konutu satın almadan önce mutlaka kira sözleşmesini okumanızı öneririz. Konum Alacağınız konutun öncelikle tercihimiz olan bölge ve sosyal çevreye uygunluğu çok önemlidir. Elimizde olan paranın tutarına göre bazı durumlarda çeşitli feragatlerde bulunmamız gerekebilir. Merkeze yakın olmak çoğu zaman fiyatları yukarı yönde etkilerken daha düşük veya eski standartlarda evlerle yetinmemize neden olabilir. Merkezden uzaklaştıkça genelde fiyatın düşmesinin yanında çeşitli artılara ulaşmak da mümkün. Tabi bulunduğumuz şehre göre bu beraberinde trafik gibi sorunları beraberinde getirebilir. Gene de şu noktaları dikkate almakta fayda var: – Konutun işyerimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı ve ulaşım durumu – Konutun çevresinde kamusal alanlar ile binaya ait alanlar birbirinden ayrılmış mu – Sağlık hizmetlerine kolay erişilebiliyor mu? – Posta ve kargo gibi ulaştırma hizmetlerine kolayca erişilebiliyor mu? – Yakın çevrenizde yeşil alan var mı? – Konutun manzarası var ise ileride kapanma olasılığı var mı? – Etrafınızda Çarşı, alışveriş merkezi en azından ufak tefek gündelik ihtiyaçlarınızı karşılayacak market gibi yerler var mı? – Acil durumlarda ambulans, iftaiye gibi hizmetler konutunuza kolayca erişebilir mi? – Konutunuzun bulunduğu çevre güvenli bir çevre midir? Bölgedeki suç oranları nedir? – Konut dışındaki ses düzeyi nedir? Özellikle evinizde çocuk veya hasta varsa bu düzeyin yüksekliği sizi çokça etkileyebilir. – Bina çevresinde insan sağlığını etkileyebilecek yüksek gerilim hattı, gürültü var mı? Atık suları nasıl uzaklaştırılıyor? Endüstriyel üretim tesisi gibi çevreyi kirleten kaynaklar var mı? – Deprem, sel gibi doğal afetlere açık bir bölge mi, ne gibi önlemler alınımış? Ekonomi Bunların dışında konutu alacağınız bölgede genel bir fiyat araştırması yapmanızı ve almayı planladığınız evi semtteki diğer evlerle kıyaslamanızı öneririz. Konutun satış fiyatı yanında kiralama fiyatlarının da sizin için uygun düzeyde olup olmadığını araştırmakta fayda var. Alacağınız konutun banka kredisine uygunluğu da bir diğer önemli konu. Alırken kredi kullanmayı düşünmüyorsanız bile ileride satmak istediğinizde karşınıza çıkacak alıcıların büyük bir kısmı krediye uygun ev arıyor olacaklardır. Konutun geçmiş yıllara ait elektrik, su, çevre vergisi, emlak vergisi gibi borçlarının olup olmaması önemli bir konu. Ayrıca geçmiş yıllara ait ödenen ısınma bedellerini öğrenmekte büyük fayda var. Hem bütçenizi planlamanız, hem de binada yeterli yalıtım olup olmadığını öğrenmeniz için bu bilgileri varsa komşularınızın geçmiş faturalarına bakarak araştırabilirsiniz. Alacağınız konutun tadilat ihtiyacı da diğer bir bütçe kalemi. Keyfi yenilemelerin dışında tadilat, bakım ve onarım gerektiren bölüm ve cihazlar varsa bunlar evin satış bedelinin üstüne eklenerek evin sizin için toplam maliyetini oluştururlar. Özellikle kirli/temiz su ve elektrik tesisatlarının eski olması sizin için ekstra maliyet çıkarabilir ve denetlenmesinde fayda vardır. Binanın tadilat ihtiyaçları ve bunlara dair planlamalar göz önünde bulundurmanız gereken bir diğer konu. Yenilenen ve taksitlere bölünmüş olan asansör, boya, çatı, yalıtım gibi giderler siz evi satın aldıktan sonra size mi, yoksa eski ev sahibine mi aittir? Bu tarz binaya ait büyük değişimler gerekiyorsa ödediğiniz ev taksidi yanında bir de bu tarz maliyetleri göz önüne almanız gerekebilir. Ayrıca binanın yönetim ve aidat sistemi, katılım gibi konularda önceden araştırmanız gereken diğer unsurlar. Binaya Ait Özellikler Konutla ilgili ilk bakmanız gereken özelliklerden biri bugünkü ihtiyaçlarınız yanında gelecekteki ihtiyaçlarınızı da karşılayıp karşılamadığı. Örneğin aileye katılacak yeni bireyler, uzun süreli misafirler, büyüyen çocukların artan alan ihtiyaçları gibi ileriye dönük ihtiyaçlarınız için modifiye edebileceğiniz bir konut aramak uzun vadede sizi çok rahatlatacaktır. Eğer varsa özellikle engelliler ve yaşlılar için de gözlemde bulunmanız gereklidir. Örneğin koridorların tekerlekli sandalye için uygun genişlikte olması, merdiven ve sahanlıkların dönüşe uygun olması gibi. Aynı zamanda bina girişlerinde olması gereken rampalar, modifiye edilebilecek olan wc ve banyolar gibi özellikler sandığınızdan çok daha önemli olabilir. Ayrıca acil durumlarda sedye taşınmabilmesi için uygun genişlikte koridor ve asansörlere de ihtiyaç duyabilirsiniz. Bebek arabaları için de durum aynı şekilde söz konusudur. Binanın dış girişi de seçiminizi etkileyebilecek etkenlerden biridir. Girişte rüzgar, kar, yağmur gibi dış etkenlerden korunmanız için rüzgarlık veya saçak bulunması; gece yarısı güvenli bir şekilde girebileceğiniz gibi aydınlatılıyor olması, yabancıların girişini caydıracak düzeneklerin bulunması bina adına artı puan sağlar. Binada olabilecek çöp bacası, sığınak gibi ekstralar da hayatınızı kolaylaştımak için size çok faydalı olacaktır. Taşıyıcı sistem ve deprem dayanımı: Bina ve zemin etüdü yapılmış binalara yerleşmek her zaman için çok avantajlıdır. Eğer binanın onaylı bir taşıyıcı sistem projesi de varsa içiniz rahat olarak yerleşebilirsiniz. Fakat çoğu eski yapı yeni deprem yönetmeliklerine uygun olarak inşa edilmemiştir. Böyle bir durumda bir uzmandan faydalanarak binanın taşıyıcı sisteminde önceden onarım yapılıp yapılmadığının kontrolü, binada bulunan çıkmalar, sonradan müdahele ile açılan boşluklar, kaldırılan duvarlar, bodrum katı olup olmaması, hazır beton kullanımı, suya karşı alınan önlemler, çevredeki diğer binaların durumu ve etkisi kontrolleri yaptırmanızı öneririz. Tabi elinizde binanın yapımı sırasında çekilmiş fotoğraf varsa özellikle temellerde su yalıtımı olup olmadığı konusunda kesin kanıtlarınız olabilir. Bu gibi kesin kanıtların dışında bir uzmana danışmakta her zaman fayda vardır. Mutfak ve Banyolar: Mutfak ve banyolar için en önemli unsur tesisatların iyi bir şekilde çalışması ve kullanım alanının yeterliliğidir. Çamaşır, bulaşık vb makinalarınız için tesisat bağlantıları, sıcak su tesisatının olup olmaması, havalandırma ve ışık kontrolü, donatılarda (lavabo, küvet vb) çatlama, kırılma ve su sızdırma gibi unsurlar dikkat edilmesi gereken diğer konulardır. Duvarlar, Tavanlar, Döşemeler: Duvarlarda siyah leke, küf gibi sorunlar varsa gerekli ısı ve su yalıtımı yapılmamıştır. Özellikle sıcak ve kuru mevsimlerde yeni yapılmış boya badana söz konusuysa konuyu ayrıntılı olarak araştırmanızı öneririz. Duvar, tavan ve döşemelerde çatlama, dökülme, kabarma, küflenme, solma vb problemler, balkon ve teraslarda suyun rahatça uzaklaşabilmesi , döşemelerin kolay temizlenebilir olması ve farklı döşeme birleşimlerinde uygun çözümlerin uygulanmış olması dikkat etmeniz gereken diğer konular. Ayrıca süpürgeliklerin döşeme ve duvarla birleşim yerleri de dikkat edilmesi gereken diğer bir konu. Kapılar ve Pencereler: Aksamı tam ve düzgün çalışan kapı ve pencereler, özellikle ısı ve ses yalıtımı da yapılmışsa ihtiyacımızı karşılayabilir. Fakat eşya giriş çıkışları için genişlikleri, eşik ve denizliklerde bozulmalar, kırılma, ayrılma gibi problemler gene de dikkat etmemiz gereken noktalar. Ayrıca pencerelerin dışarıdan kolay temizlenebilir olması önemli. Çatılar ve Bodrum Katları: Çatı ve bodrum katlarının performanslarını takip etmek için özellikle yağmurlu günleri seçmelisiniz. Bunun dışında gerekli yalıtımların yapılıp yapılmadığı, varsa ısıtma sistemlerinin uygunluğu ve havalandırması gibi konularda uzman yardımı almak isteyebilirsiniz. Elektrik, Telefon ve Aydınlatma Sistemi: Öncelikle elektrik sisteminin sahip olduğunuz cihazların yükünü kaldırabilecek seviyede olup olmadığının ve topraklama sisteminin kontrolünü yapmak gerekiyor. Ayrıca mekanlardaki priz, anahtar ve aydınlatma elemanlarının çalışıp çalışmadığı, sayıca yeterliliği, uygun konumlandırılması ve ayrı sigortalardan çalışıp çalışmadığının kontrolü yapılmalı. Kablo TV, anten, Digitürk gibi bina içinde ortak kullanıma uygun sistemler olup olmaması, telefon hatlarının çekilmiş olması ayrıca varsa kapı zili, duafon ve videonun çalışır durumda olması dikkat edilecek diğer hususlardır. Ayrıca bahçe, balkon ve teraslarda da elektrikli cihazlar için priz olmasını tavsiye ederiz. Apartmanın ortak alanlarında yer alan aydınlatmalarda elektrik kesilmesi gibi normal dışı durumları destekleyecek sistemler, hareket sensörleri, olabiliyorsa jenaratör konfor ve güvenliğiniz için önemlidir. Ayrıca binanın ve dairenizin ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemi, kullanılan sıhhi tesisatlar ve yangın güvenliği gibi konuları da kontrol etmenizi öneririz. Tabi eğer inşa haline bir konut alıyorsanız yukarıdaki önerilerimiz dışında bir de satıcının güvenilirliği, mali durumu, geçmişte sattığı konutlar, size taahhüt ettiği süre, maliyet ve kalite koşullarını sağlayıp sağlayamayacağı gibi konular söz konusu. Eğer inşa halinde bir konut satın alıyorsanız yukarıda saydığımız konular dışında bu konuları da dikkatle incelemenizi öneririz.

Arazi mi almak istiyorsunuz?

 Yapmanız gerekenleri ve dikkat etmeniz gerekenleri biliyor musunuz?

   İşte arazi veya arsa alımında size yol gösterecek olan bir rehber… Arsa ve arazi nedir? Arazi imar uygulaması geçmeyen toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları düşülmemiştir. İfraz ve tevhit nedir? İfraz; imar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhid ise, birden fazla bitişik parselin birleştirilmesi işlemidir. Düzenleme Ortaklık Payı nedir? Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden %40′a kadar düşülebilen miktardır. Taban alanı nedir? Işıklıklar ve çıkmalar hariç binanın yatay iz düşümünün arsa zemininde kapladığı alandır. Yapı nizamı (TAKS) ile belirlenen parsellerin bahçelerinde yapılacak müştemilat binaları taban alanı içine katılır. Taban alanının parsel alanına oranına Taban Alanı Katsayısı denir. Toplam inşaat alanı nedir? İskanı mümkün olan bodrum katlar ve çatı araları dahil asma kat, çekme kat ve diğer bütün katların alanlar toplamıdır. İnşaat alanının parsel alanına oranı Kat Alanı Katsayısı (KAKS) (E= İnşaat Emsali) olarak adlandırılır. Arsa – Arazi alırken nelere dikkat etmeliyiz? — Arsa veya arazi alımında öncelikle alınacak arsanın Kadastro’da, Tapu Müdürlüğü’nde ve İmar Müdürlüklerinde incelenmesi gereklidir. — Doğabilecek riski engellemek için tapunun bağlı bulunduğu harita ve kadastro müdürlüklerine müracaat edip, harç yatırıp arsanın yerini belirlemek gereklidir. — Arsa veya arazi içersinde imar durumunun öğrenilmesi gerekmektedir. — Arsa veya arazi hisseli midir? Arsanın hisseli olup olmadığını araştırma yaparak öğrenmeliyiz. Ancak mutlaka alınması gerekiyorsa diğer hissedarlardan onay alınması ve rizaî taksim yapılmış olması gereklidir. — Üzerindeki takyidat durumu nedir? Bu da Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebilecek bir bilgidir. — Üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcut mu? Eğer arsa birileri tarafından işgal ediliyorsa, arsanın alınmaması tavsiye edilir. — Mümkün olduğunca ana yollara yakın, topografik olarak düz veya az eğimli, yüksek gerilim hatlarından uzak, rekreasyon için ayrılmış alanlara yakın, yola olan cephesi geniş, düzgü ve biçimli bir arsa tercih edilmelidir. Arazi Alımında Dikkat Edilecek Durumlar 1- Arazinin İmar Durumu: Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz. 2- Arazinin Satın Alınma Durumu: Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca alıcı, T.C. vatandaşı değil ise her yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir. Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer tapusuz bir arazi satılmak isteniyorsa, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez.

 Kanun Numarası: 6570 Kabul Tarihi: 18/05/1955 Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 27/05/1955 Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 9013 Madde 1 – Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur. Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz. Madde 2 – (İptal: Anayasa Mahkemesi’nin 26/03/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı kararı ile.) Madde 3 – (İptal: Anayasa Mahkemesi’nin 26/03/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı kararı ile.) Madde 4 – Mobilyalı olarak kiraya verilen gayrimenkulerin, bu kanuna göre taayyün eden yıllık kira bellerine mobilya için belediye encümenlerince takdir edilen kıymetin yüzde yirmisinden fazla zam yapılamaz. Şu kadar ki bu suretle zam olunacak miktar kira bedelinin yıllık tutarını geçemez. Kira müddetinin hitamından bir ay evvel yazı ile haber vermek şartiyle kiralayan mobilyalarını kısmen veya tamamen geri alabilir. Bu takdirde mobilyalar için yapılan zam nispetinde kiradan indirme yapılır. Madde 5 – Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tesbit ve ilan olunur. Madde 6 – Kısmen mesken olarak kısmen de meskenden gayrı bir şekilde kullanılmak üzere kiralanmış bulunan veya tamamen mesken olarak kullanılmak üzere kiralanmış iken fiilen meskenden gayrı surette kullanılan gayrimenkullerin kira bedelleri zam bakımından mesken olmayan yerlere ait hükümlere tabidir. Madde 7 – Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi, b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında, c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında, ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında, d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra, e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında, Tahliye davası açabilirler. Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur. Madde 8 – Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz. Madde 9 – Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Madde 10 – (Mülga madde: 30/04/1973 – 1711/3 md.) Madde 11 – Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Madde 12 – Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez. Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mütat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir. Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.(*) ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ NOT : (*) 5917 sayılı Kanunun yerini 3091sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun almıştır. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Madde 13 – Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz. Madde 14 – 2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da bu kanun hükümleri tatbik olunur.(*) ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ NOT : (*) 2490 sayılı Kanunun yerini 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu almıştır. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Madde 15 – Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez. ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır. Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz. Madde 16 – Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır. Madde 17 – Milli Korunma Kanununun 30 uncu maddesi ile 56 ncı maddesinin VII nci bendi ve bu maddeleri tadil veya ilga eden kanunlar yürürlükten kaldırılmıştır. Madde 18 – Bu kanun 01/06/1955 tarihinden itibaren mer’idir. Madde 19 – Bu kanunu icraya İcra Vekilleri Heyeti memurdur. Ek Madde 1 – (Ek madde: 23/01/1998 – 4331/1 md.) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, yangın, yer sarsıntısı, yer kayması, fırtına, taşkın, sel gibi tabii afetler nedeniyle zarar gören mülkiyeti veya idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait vakıf taşınmazların onarım veya restorasyonunu müteakip bir defaya mahsus olmak üzere afet öncesi kiracılarına Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanmaksızın Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit edilen rayiç kira bedeli ile kiracılık hakkı tanınabilir. Muvakkat Madde 1 – Bu kanunun kira bedeline mütaallik hükümleri: a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkuller için 01/06/1955 tarihinden, b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmış olan ve kira akitleri gayrı muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimenkullerin kira bedelleri bu kanunun mer’iyete vazından itibaren geçecek altıncı ayı takibeden ay başından, c) Milli Korunma Kanununa tabi olmaksızın, serbest kira ile kiralanmakta olup da mukavele müddetleri muayyen olan gayrimenkullerde kira akitlerinin hitamından itibaren, ç) (Değişik bent: 09/01/1956 – 6634/1 md.) C fıkrasında yazılı gayrimenkullerden bir yıldan fazla müddetle mukaveleye bağlanmış olup da bu kanunun mer’iyete girdiği tarihte bir seneden fazla müddeti bulunanlar için 01/06/1956 tarihinden itibaren mer’idir. Bu kanuna göre kiraya zam yapılması icap ettiği hallerde yapılacak zam nispetlerinden aşağı nispette zam yapılacağını veya hiç zam yapılmıyacağını kiralayan, kanunun mer’iyete girmesinden itibaren bir ay içinde yazı ile tebliğ etmediği taktirde mevzuubahis zamlar bu kanunun meri’yete girdiği tarihten bir ay sonra ve yukarıdaki tarihlerden başlamak üzere uygulanır. Bu takdirde kiracı bir aylık müddetin sonundan başlıyarak bir ay içinde mukavelenin feshini ihbar edebilir ve bu ihbardan itibaren iki ay içinde gayrimenkulü tahliyeye mecburdur. Tahliyeye kadar geçen müddetin kirası zammı ile birlikte ödenir. Muvakkat Madde 2 – Bu kanunun 7 nci maddesinde yazılı tahliye davaları bakımından: a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkullerin kira mukaveleleri 31/05/1955 tarihinde, b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmakta olan ve kira mukaveleleri gayri muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimenkullerin kira mukaveleleri ise bu kanunun mer’iyete vazı tarihinden itibaren geçecek altıncı ayın sonunda hitama ermiş addolunur. Bu tarihlerden itibaren bir ay zarfında dava açılmadığı takdirde mukavelelerin hitam müddetleri beklenmesi zaruridir. Geçici Madde 3 – (*) T.C. Emekli Sandığı, Sosyal Sigortalar Kurumu, Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumu (BAĞ – KUR), Türkiye Kızılay Derneği, Türk Hava Kurumu, Darülaceze Müdürlüğü, Darüşşafaka Cemiyeti ve bağlısı vakıflar, mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü, Verem Savaş ve Kanserle Savaş dernekleri adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer. Bu süre içinde yukarıdaki Kurumlar veya bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinden kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. (Değişik fıkra: 30/05/1984 – 3012/1 md.) Teklif edilen yeni bedele, kiralayan ve kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin, tahliyeleri icra memurluğundan istenir. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ NOT : (*) 11/10/1983 tarih ve 2912/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup madde numarası teselsül ettirilmiştir. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Geçici Madde 4 – (*) Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer. Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır. Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icra memurluğundan istenir. İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur. Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir. Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir. Bu davalar ivedilikle görülür. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ NOT : (*) 15/01/1985 tarih ve 3151/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup madde numarası teselsül ettirilmiştir. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Geçici Madde 5 – (Ek madde: 01/12/1993 – 3917/7 md.) Sosyal Sigortalar Kurumu ile Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumunun sahibi veya ortağı bulunduğu gayrimenkuller için 01/01/1993 tarihinden önce 22/04/1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18/05/1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna göre yapılmış olan kira sözleşmeleri, sözleşmelerin bitim tarihinden itibaren üç ay sonra, işletme hakkının devrine ilişkin sözleşmeler ise bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra sona erer. Kurumlarca, bu süre içinde rayiç bedel veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya tebliğ olunur. Eski kiracının, birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden (30) gün içinde yeni kira bedeli ve şartları üzerinden 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine göre kira sözleşmesi yapmaya veya teklif edilen yeni kira bedeline sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz etmeye hakkı vardır. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyen kiracıların tahliyesi ilgili icra memurluğunca sağlanır. Belirlenen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, dava sonucuna kadar Kurumlarca tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucunda belirlenen kira bedeline göre; kiracı lehine doğacak farklar takip eden aylara ait kira bedelinden mahsup edilir. Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda, toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri dikkate alınmaz. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde, mahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının 22/04/1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18/05/1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna göre yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi ilgili İcra Memurluğundan talep edilir. Bu şekilde tespit edilen yeni kira bedelleri, yılda bir defa Devlet İstatistik Enstitüsü tüketici fiyat endeksindeki artış oranından az olmamak üzere rayiç veya emsal değere yükseltilir. Birinci fıkrada belirtilen kurumların kamu kuruluşlarına kiralanmış bulunan gayrimenkulleri hakkında da yukarıdaki hükümler uygulanır. Geçici Madde 6 – (Ek madde: 23/01/1998 – 4331/2 md. ; İptal: Anayasa Mahkemesi’nin 20/05/1998 tarih ve E. 1998/10, K. 1998/18 sayılı kararı ile)(*) ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ TARİHÇE : 1 – Anayasa Mahkemesince iptal edilen madde metni: Geçici Madde 6 – (Ek madde: 23/01/1998 – 4331/2 md.) Vakıflar Genel Müdürlüğünün mazbut ve mülhak, vakıflara ait gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmeleri bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra sona erer. Bu süre içinde Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mütevellilerince rayiç veya emsal bedellere uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya tebliğ olunur, aynı zamanda bu bedel üzerinden gayrimenkulü kiralamak isteyen üçüncü şahıslara uygun biçim ve yöntemlerle şartlar duyurulur. İkinci fıkradaki şartları kabul eden ya da daha fazla bedel teklif eden üçüncü şahısların varlığı halinde eski kiracıların en yüksek bedel üzerinden birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden otuz gün içinde yeni kira sözleşmesi yapmaya öncelikle hakları vardır. Otuz günlük süre içinde kira sözleşmesi imzalayan ve gayrimenkulü de tahliye etmeyen kiracının tahliyesi, bu sürenin bitiminden sonra Vakıflar Genel Müdürlüğünün başvurusu üzerine başkaca tebligata gerek görülmeden mahalli mülki amirlerinin kararı ile bir hafta içinde boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvurular, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. Belirtilen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, verilen karar kesinleşinceye kadar Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucuna göre belirlenen kira bedeline göre kiracı lehine doğacak farklar, takip eden aylara ait kira bedellerinden mahsup edilir. Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri nazara alınmaz. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tespit edilen kira bedeli üzerinden kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi ilgili İcra Müdürlüğünden talep edilir. Yeni sözleşme ile akdolunan kira bedelleri, müteakip kira dönemlerinde geçen yılın aynı ayına göre Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen 12 aylık Toptan Eşya Fiyat Endekslerinden az olmamak üzere, rayiç veya emsal değer dikkate alınarak yükseltilir. (*) (*) Anayasa Mahkemesinin 20/05/1998 tarih ve E.1998/10, K.1998/18 sayılı Kararı ile iptal edilen bu maddenin; anılan mahkemenin 20/05/1998 tarih ve E.1998/10, K.1998/3-2 sayılı Kararı ile; İptal kararının Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmiştir. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Geçici Madde 7 – (Ek madde: 16/02/2000 – 4531 S. K./1 md.)(*) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, (…)(**) oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ NOT : (*) Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallarda 2001 yılındaki artışlarda uygulanacak oran, 12/01/2001 tarih ve 24285 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 248 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliği ile %10 olarak tespit edilmiştir. Ancak, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine, 09/10/2001 tarihli ve 24548 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 258 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliği ile 248 nolu tebliğ yürürlükten kaldırılmış ve kira, irtifak ve kullanım hakkı bedellerindeki artışlarda sözleşmelerdeki hükümlerin uygulanması gerektiği ilan edilmiştir. Ayrıntılı bilgi için Emlak Vergisi Kanunu altında yer alan Tebliğ 258′e bakınız. (**) Burada yer alan “2001 yılında ise yıllık %10″ ibaresi, 15/09/2001 tarih ve 24524 sayılı R.G.de yayımlanan, 19/07/2001 tarihli ve E:2001/303, K:2001/333 Karar Sayılı Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiştir. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Kanuna İşlenemeyen Geçici Maddeler 1) 09/01/1956 tarihli ve 6634 sayılı Kanunun geçici maddesi: Geçici Madde – 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki Kanunun muvakkat 1 inci maddesinin Ç fıkrasına müsteniden açılmış olup da halen derdest bulunan davalar reddolunur. Bu husustaki ilamlar icra dairelerince infaz olunmıyarak dosyaları muameleden kaldırılır. Davaların reddi ve icra dosyalarının muameleden kaldırılmasından dolayı harc ve resim alınmaz ve evvelce alınmış olan peşin harc ve resimler alakalılara iade olunur. 2) 30/05/1984 tarihli ve 3012 sayılı Kanunun geçici maddesi: Geçici Madde – 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna 2912 sayılı Kanunla Eklenen Geçici Maddenin İkinci Fıkrasına göre yeni kira sözleşmesi yapmayanlardan gayrimenkulleri henüz tahliye etmeyenlerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde kiralayan kurum tarafından belirlenen kira bedellerine karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda dava sonuna kadar kiracı, kurum ve kuruluşlarca tespit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tespit olunur. Tespit edilen kira bedeli 1 Mayıs 1984 tarihinden itibaren geçerli olup, karar ile kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir. Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, ticaret odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir. Kurumlar tarafından yapılan tebligat üzerine kurumca tespit edilen kira bedeline uygun olarak kira sözleşmesi yapılmış olması yukarıdaki fıkrada açıklanan itiraz hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Bu takdirde mahkeme kararının kesinleşmesi ile tespit edilen kira mukavele tarihinden geçerli olur. Bu davalar diğer davalara nazaran öncelikle görülür.

Bireyleri, özellikle emlak ile ilgili yatırımlarda tek başına, uzmanlara danışmadan hareket etmeye yönlendiren unsurlar; güvensizlik, emlak alım-satımında profesyonel olarak aracılık eden gayrimenkul danışmanlarına yapılan ödemeleri yüksek bulma veya bu tür komisyon ödemelerinden kaçınma ve hatta kimi zaman bu yollara başvurmanın gereksiz olduğu düşüncesidir. Bu nedenle kulaktan kulağa dolaşan bilgiler, fısıltı gazetesi ve gazetelerde yer alan seri ilanlar dikkate alınarak aracılar atlatılmaya çalışılır. Seçilen bu lkel yöntemler sonucunda da akla gelmeyecek olaylarla karşılaşılır. Bu nedenle, emlak alımında öncelikle yapılması gereken, doğru gayrimenkul danışmanını seçmektir. Çünkü emlakçılar veya çağdaş deyimiyle gayrimenkul danışmanları emlak piyasasındaki iniş çıkışları yakından takip eden uzmanlardır.

Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktalarını üç ana grupta toplamak mümkün: Emlak ve emlakçı seçimi, emlağın fiziki durumu ve nihayet gayrimenkulün tapu durumu.

Emlak ve emlakçı seçerken
Emlak seçiminde öncelikle satın alınmak istenen gayrimenkul için yatırımcı olarak hedefinizi veya amacınızı tam olarak belirlemeniz gerekiyor. Emlak, yatırım amaçlı olarak mı alınıyor, yoksa ikamet amaçlı olarak mı alınıyor? Bu konuda net bir tespit yapılması gerekiyor. Yatırım amaçlı olması durumunda gayrimenkul ile ilgili seçilecek bölge konusunda esnek olunabilir. Oysa, konu ikamet edilecek bir gayrimenkulün satın alınması ise bölgenin çok doğru seçilmesi gerekiyor. İstanbul gibi şehirlerin kozmopolit dokusu, giderek artan ölçüde belirli dünya görüşüne sahip bireylerin aynı bölgelerde ikamet arayışlarını gündeme getiriyor. Ayrıca, etrafınızdaki aile yapısının uyumu dışında, trafik sorunu nedeniyle, işyeri ile ikametiniz arasındaki en uygun mesafeyi de tespit etmeniz gerekiyor.

 Has Gayrimenkul LTD.’in vurguladığı bir diğer önemli nokta, taşınmayı düşündüğünüz bölgedeki işyeri-konut oranını dikkate almanız. Ankara’nın bir çok mesken ağırlıklı semti son beş yıl içerisinde yüzde 50′e varan oranlarda işyeri yoğunlaşmasına maruz kaldı. Bu nedenle, işyerlerinin ağırlıklı olduğu apartman, site veya bölgelerde ortaya çıkabilecek sorunları dikkate alıp, konut seçimini halen konutların yoğun olduğu semt veya bölgelere kaydırmak yararlı olacaktır. Örneğin, işyerlerinin ağırlık kazandığı apartmanlarda kimi zaman aidatların toplanması veya ısıtma sisteminin yakılma ve söndürülme saatleri ile ilgili olarak ciddi sorunlar çıkmakta, apartmanı konut amacıyla kullananlar ciddi anlamda maddi ve manevi açıdan mağdur durumuna düşmekteler.

İster mesken amacıyla, ister yatırım amacıyla gayrimenkule ilgi duyulsun, dikkate alınması gereken bir diğer önemli nokta da aldığınız gayrimenkulün arsa payını ve hisse miktarını iyi kontrol etmektir. Çünkü, özellikle eski ev ve apartmanlar yıkılıp yerine yeni inşaat yapılırken, mütaahitler daha yüksek katlı apartmanlar yapmak için arsa payı yüksek gayrimenkule ihtiyaç duyuyorlar. Ayrıca, arsa payı yüksek olan daire, sahibine bu tür durumlarda daha geniş olanaklar tanıyor. Birçok gayrimenkulde dairelerin veya dükkanların arsa payları, metrekareleri aynı olsa da, birbirine eşit olmayabiliyor. Bu nedenle, arsa payını tapudan kontrol ettirmeniz ve ileride mağdur duruma düşmemeniz çok önemli.

Gayrimenkul satın alırken, yine amacınız ne olursa olsun, dikkate almanız gereken bir diğer püf noktası, size mülk satan kişinin kısıtlı olmamasıdır. Gayrimenkulü satan gerçek ve tüzel kişi ile ilgili araştırmalarınız yararlı olacaktır.

Amacınıza göre, mesken veya yatırım amacıyla gireceğiniz doğru bölgeyi seçtiniz. Bu noktada, konunun uzmanı bir gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeden önce, kısa bir süre için seçtiğiniz bölge ile ilgili gazetelerde yayınlanan seri ilan ve bilgilerdeki fiyatları izlemek ve zihninizde bölgenin alt ve üst fiyat limitleri ile ilgili bir takım rayiçler belirlemek doğru olacaktır. Bu rayiçleri belirledikten sonra profesyonellerle ilişkiye girmek yararlı olacaktır. Ayrıca, seçtiğiniz bölgenin rayiçleri ile bütçenizi karşılaştırıp dengelemelisiniz. Aksi taktirde, bütçenize uygun olmayan gayrimenkulleri incelerken kaybettiğiniz zaman içerisinde tam aradığınız bir gayrimenkulü göz göre göre kaçırabilirsiniz. Yani, gayrimenkul yatırımında ayaklarınız yere basmalı ve gerçekçi olmanız şart. Bu arada, tam aradığınız koşullara yüzde 100 uyan bir gayrimenkulü bulmak konusundaki aşırı ısrarınız sizi ideal bir yatırımı kaçırma riski ile karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle, hedefinize yüzde 70 yaklaşan bir gayrimenkulu sakın kaçırmayın. Bir süre sonra yüzde 100 sizi tatmin ettiğini göreceksiniz.

Artık konunun uzmanı bir emlakçı veya gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeye hazırsınız. Bu noktada, profesyonel yardım alacağınız şahıs ve kurumu seçerken tecrübelerinize ve sizin nezdinizde uyandırılan ciddiyet, sorumluluk ve güvenirlilik duygusunu dikkate almak zorundasınız. Türkiye’de halen yeminli mali müşavirlik kurumuna benzer bir yeminli gayrimenkul danışmanlığı veya müşavirliği müessesesi olmadığından, hislerinize ve tecrübelerinize güvenmek zorundasınız.

Bir diğer püf noktası da gayrimenkul danışmanının size sunduğu portföyün zenginliğidir. Eğer, danışmanınıza sunduğunuz koşullara uygun tek bir emlak seçeneği size sunuluyor ise, emlakçınız gizliden gizliye size bunu mutlaka satma eğilimi içindedir. Bu nedenle, bol seçenek sunan bir emlakçının daha sağlıklı ve objektif olduğu söylenebilir. Mutlaka talep etmeniz gereken bir diğer unsur, satın almak istediğiniz emlak için bir ekspertiz yapılmasıdır.

Gayrimenkul danışmanı ile çalışmaya karar verdiğinizde, verilecek hizmet karşılığında alınacak ve verilecek komisyon ve masraflar için önceden anlaşıp, sözleşmenizi yapın. Verdiğiniz kapora ve ödemeler için mutlaka Maliye Bakanlığı’nın onayladığı bir makbuz alın. Mal sahibini mutlaka nihai durumda karşınıza çağırıp gayrimenkul danışmanınızın size sunduğu verileri ve fiyatı son kez daha teyid edin.

Son bir husus, gayrimenkul danışmanınızın size gösterdiği emlakta halen kiracı olup olmadığı, satan kişi veya kurumun halen emlağı kullanıp kullanmadığıdır. Eğer, emlak boş değilse mutlaka kiracıdan veya satıcıdan boşaltılacağına dair noter tasdikli taahhüt alın. Aksi taktirde, ciddi bir mağduriyet söz konusu olabilir.

Emlağın fiziki durumu
Türkiye’de emlak satın alırken insanın başına akıl almaz olaylar gelebiliyor. Bu nedenle, hedef emlağınızı tespit etttikten sonra en ince ayrıntısına kadar emlağınızı araştırın. Öncelikle, emlağınızın bulunduğu bölgeyi, semti, sokağı gezin. Farklı günlerde gidin. Etrafı inceleyin. İlgilendiğiniz emlağın sokağına pazar kuruluyor olabilir. Bundan habersiz iseniz ve bölgeye yabancıysanız haftanın bir günü apartmanınıza istediğiniz saatte arabanızla girip çıkamama, gürültü, kirlilik gibi şaşırtıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

İkinci önemli konu, gayrimenkulünüzün içinde bulunduğu apartmanın koşullarını incelemektir. Su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı durumları önemlidir. Apartmanın ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı, kapıcı ve özellikle komşularınızın tipi son derece önemlidir.

Bir diğer ihmal edilen konu, site veya apartmanlarda daire alırken ödenen düzenli aidatların incelenmemesidir. Oturduğunuzda veya boş bıraktığınız da ödemekle yükümlü olduğunuz aidatları araştırın. Aksi taktirde, dudak uçuklatıcı bir aidat yükü ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Emlağın ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları, son kat veya giriş katı olmasından dolayı olası rutubet sorunlarını inceleyin. Son kattan daire alıyorsanız, çatının durumunu araştırın. Daire’deki inşaat kalitesini, elektrik aksamını, su tesisatını kontrol edin.

Son olarak da, içinden kiracı çıkmışsa, satıcıdan tüm elektrik, su, doğalgaz ve aidat borçları ile ilgili bilgileri isteyin. Eğer, borç varsa alım esnasında nasıl olsa siz ödeyeceğiniz için, borçların toplamı kadar meblağı, ödeyeceğiniz alım miktarından düşün. Tüm ödemelerle ilgili bir makbuzu almayı ihmal etmeyin.

Tapu durumu ile ilgili püf noktaları
Belki de, emlak alım-satımındaki en vurucu noktadasınız. Bu noktada göstereceğiniz ayrıntılı titizlik ileride sizi büyük bir zarardan kurtaracaktır. Her şeyden önce, satın alma noktasına kadar getirdiğiniz emlağın tapudaki aynı emlak olup olmadığını kontrol edin. Hatta, tapu kaydının olup olmadığını araştırın. Gayrimenkulün tapuya uygunluğun inceleyin. Bunun için tapu üzerindeki bilgileri, ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahi kontrol edin. Bunun yanı sıra, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak, veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet üzerindeki irtifak ve intifa haklarını inceleyin. Ülkemizde binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı dikkate alınmalıdır. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır. Bu nedenle, aldığınız emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride çıkarabileceği hukuki sorunları unutmayın.

Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırmaya gidilip gidilmediğini mutlaka kontrol edin. Arsada ayrıca Kadastro’dan yer tesbiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden (eğer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmeyi ihmal etmeyin. Eğer, yatırımınız topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tespbiti ile ilgili belediyeden ve diğer merciilerden inşaat projesinin tasdikli olup olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığını kontrol edin. Konu eğer bir tarihi eser ise, kaçıncı grup eser olduğu, yine inşaat müsadesinin olup olmadığı, Anıtlar Yüksek Kurulu’nun birtakım yükümlülükler belirleyip belirlemediği ve ilgili belediyelerdeki kayıtlar ile ilgili hususları göz önüne alın. Eğer faaliyet halinde bir yer, örneğin bir fabrika veya market satın alıyorsanız hukuk ve mali müşavirlere mutlaka danışın. Kooperatif ortaklığı alıyorsanız, kooperatif kanunlarına ve devir işlemlerine uygunluğunu kontrol edin.

Tüm bu işlemlerden sonra, herşey olumlu ise alımınızı mutlaka Tapu’da yapın. İstanbul Gayrimenkul Ltd. bazı durumlarda noter satışı veya muhtar senedi gibi yöntemlerin kullanıldığını ifade ederek, Tapu dışında bu tür satışların hiçbir hukuki geçerliliği olmadığını vurguluyor. Noterde yapılan alımlarda satıcı sonradan gidip satışı iptal ettirilebiliyor. Ve, siz tüm tasarrufunuzu kaybediyorsunuz. Bu noktada, dikkat edilmesi gereken diğer bir püf noktası, alıcı ve satıcı adına vekaleten işleri yürütecek olanlar varsa, bu vekaleten işi takip edeceklerin önceden anlaşılarak tespit edilmesidir. Bu işlem sonrası hazırlanacak ön akdi inceleyip, özellikle satış tarihini belirterek ve ona göre kapora vererek bir ön satış akti imzalayın.

Tapuda son olarak, imza anında alım-satım vergi makbuzlarını mutlaka uhdenize alın. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilmesi suretiyle, gerçek değer üzerinden gösterilip gösterilmediğini son kez kontrol edin. Emlağı satan şahıs veya kurumun gerçek değerinden aşağıda göstermesi, bazen alıcının da işine geliyor gibi gözükse de, ilerideki yıllarda bu defa siz satmak istediğinizde hukuki boyutlarda ciddi sorunlar gündeme gelebilir. Bu nedenle mülkün, Tapu’da gerçek değerinin altında kaydettirilmesinden kaçının.